建立全面动态的房地产估价数据库体系
天津杰诺德房地产土地评估咨询有限公司  肖斌
该文章登载于《天津房地产估价》（2010年第二期）

    估价人员完成一项估价业务,需要大量的数据支持,现有的数据来源不能完全满足估价机构的需求。笔者参照数据库建立的模式提出建立起专业为评估机构服务的动态房地产估价数据库体系,将估价需要的各领域数据和信息进行汇总,供估价人员使用,是一种控制金融风险、促进估价行业健康发展、改善行业环境、提高行业专业化程度、拓展业务渠道的有力方式。

一、房地产估价数据库的现状
    专业房地产估价的核心内容是“为了特定目的,对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断”。而“特定价值”的分析、测算和判断建立在大量的数据基础之上。
    每一份估价报告的完成需要大量的数据作为基础,它既包括房地产行业内部的相关数据,也涉及其他行业和领域的数据；有宏观的,如：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积等数据,也有微观的,如：区域经济发展状况、商品房及二手房市场行情、工程造价等信息。
    估价行业需要数据支持,如果没有可用的、准确的、完整的数据支持,所出具的估价报告就会失实,隐藏了潜在的市场和技术风险。



目前,估价行业利用数据的现状可以从几个方面进行分析：

（一）数据来源零乱,有些数据更新和发布不及时,缺少联动。
 当前估价数据的主要来源：
1、政府部门发布的数据,如：基准地价、住宅指导价、指导租金等；
2、各类相关专业机构统计数据,如：造价指数、地价指数、房价指数等；
3、自己计算得到的数据；
4、其他公众信息上得到的数据,如：网络、刊物上发表的数据。
    各种各样的渠道汇集到来的数据和信息使得估价报告的数据来源比较零乱,并且,有些数据更新周期较长,且不连续；有些数据像二手房成交信息这类信息还鲜有地区进行详细发布；有些像新开发区域的宏观、微观数据都很难及时发布,估价人员还要自己寻找途径测算；有些数据和基础信息做出了更新和调整,但结果数据却没有调整,缺少联动。

（二）有些数据在使用时缺乏依据。
    除了政府发布的数据以及专业用于估价的材料上发布的数据比较权威以外,一些通过刊物、网络或自己测算等途径得到的数据,除非有详细、科学的测算依据,其真实性、有效性和完整性均有待进一步确定,并且有些数据与现在在估价上使用的专业数据存在背离或较大偏差。
    例如：《天津市中心城区土地定级估价更新成果》发布天津市中心城区住宅用地收益率为8%,按照估价理论及操作惯例,房地产的收益率应当高于土地收益率,但笔者阅读过一些证券机构的行业分析报告和刊物上刊登的分析性文章,文章用比较专业的方法计算得出天津市住宅房地产的租金回报率目前为2.99%,这个结果与估价行业的操作惯例差距极大,是否可以在报告中使用值得商榷。

（三）随意编写数据或参照不恰当数据,迎合某一价位的报告。
    估价人员收集不到权威数据,可能会随意编写或参照不恰当数据出具估价报告。事实上,为了迎合某一价位、完成估价业务,估价人员随意编写和参照不恰当数据是存在“虚假”成份的,不应该提倡在报告中采用。
    例如：估价对象为坐落在某市A县的商业用地,A县建立了商业用地基准地价体系,但估价对象未被基准地价范围所覆盖。为了完成项目,估价人员在估价报告中会进行“估价对象位于A县区域内,邻近某级商业用地,所以,参照某级商业用地采用基准地价系数修正法进行评估”等说明,结合一些因素进行修正得到最终估价结果,这种情况表明估价的数据体系存在缺陷,现今实属“无奈”。
上述情况无形中会扰乱房地产估价市场,对于拆迁估价有可能会侵害当事人的合法利益,对于抵押估价可能会为金融机构聚集金融风险。

（四）估价机构为了收集数据耗费大量精力。
估价报告的基础是数据,如果想获取真实数据需要从各个方面去“发现”。单纯凭借某个估价机构或估价人员的力量去收集数据确实会造成大量“内耗”,极大地影响完成估价业务的效率。



（五）数据缺乏共享,行业缺少沟通。
    估价机构大都“闭门造车”,各自采用自己的数据,有些数据在一些机构从得到以后就延续使用,早已陈旧。估价机构之间缺少沟通,不能实现信息的共享,就更无法将自己的实际需求进行汇总,聚集力量去寻求帮助和支持。

二、建立动态的房地产估价数据库体系的必要性

（一）统一数据来源,及时更新数据。
    估价行业建立起数据库体系可以将各类数据进行共享,并且尽可能避免数据间断。如果某些数据在权威机构没有形成连续发布,数据库可以通过自己收集到的基础数据进行测算,发布新数据,供估价机构采用,保持数据的连续性和有效性。

（二）估价机构用更多的精力去运用和分析数据。
    估价人员完成一项估价业务不应当将大量的精力消耗在寻找和编造数据这个环节,应当建立起数据库体系,使得估价人员将更多的精力集中在合理运用和分析数据上,保证估价报告的真实性。

（三）让有依据的数据被估价报告所使用。
    上文中,我们提到了一些媒体或分析机构用专业方法测算得到天津市住宅房地产的租金回报率为2.99%这个数据,倘若这类与理论数值存在偏差的数据经过验证是正确、合理的,估价行业应当建立起正规渠道将它发布,让估价人员运用到估价报告中,并得到正确的估价结果。

（四）杜绝随意编造数据或参照数据,维护当事人权益,规避金融风险。
    房地产估价是房地产估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选取科学的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密准确的测算,并结合估价经验和对影响房地产价格的因素分析,得到的委估房地产在估价时点的价值,估价人员应当采用真实、可靠的数据完成估价报告,杜绝形成“虚假报告”。

（五）共享数据,加强行业沟通。
    事实上,估价机构间的数据共享更能够推动全行业的健康发展。权威机构和专业机构对信息的敏感程度更高,能够及时找到和测算到新的数据,也能够及时反馈自己的需求,共享这些数据的同时,会在估价行业内搭建起一个相互学习、相互借鉴、相互交流、相互促进的平台。

（六）加大机构研发力度,专业分析市场动态,拓宽业务领域。
    估价机构从数据库获取房地产权威数据后,既不会再纸上谈兵,又能够节省大量的时间和精力。
房地产估价涉及规划、环境、造价、金融等多方面领域,估价机构将用来“挖掘”数据的精力转移到对房地产市场的总结回顾和预测分析上,会大大提高房地产行业的风险控制能力,为房地产业发展起到积极作用；同时,可以有更多的力量去开阔新业务领域,研发出新的产品、成果,保证估价机构有更强的行业性吸引力和更旺盛的生命力。

三、多方联动建立起全面动态的房地产估价数据库体系
综上所述,行业主管部门应当帮助估价机构打通获取估价专业数据的“绿色通道”,估价行业急需一个权威、统一、动态的数据库体系来支撑行业发展。

（一）系统任务
系统开发的总体任务,是为各评估机构提供及时而方便的电子信息数据、信息处理、数据分析、业务查询请求和信息反馈。

（二）系统功能
1、用户数据的维护,即维护用户数据表,完成各种用户的操作,如用户登录、添加用户、更改密码和查看用户资料等,
2、用户信息的输入和导入,包括基本信息、通信方式、其他信息等。
3、用户权限的管理,包括系统管理员和普通用户的权限管理。按照数据表里的记录来确定用户的权限,并允许其执行相应的功能。
4、数据信息管理。即管理和维护统计的各项数据信息。包括：信息来源、日期、所属类别、是否有更新信息等
5、按照组合条件查询信息,包括查看信息列表、信息详细信息及信息的回复信息。
6、提取信息,包括提取一个或多个部门的信息,并在主界面上人性化表示信息。
7、信息反馈。用户可以将信息需求和研发成果进行反馈,并给予汇总、分析和共享。
8、用户操作记录,记录每个用户的访问时间,以及用户所进行的操作、统计调用信息的数据量,以便系统管理员查询。

（三）系统特点
1、采用先进的数据访问技术操作数据库（读取、写入、查询等）。
2、使用先进的语言操作数据库。
3、系统功能完善,能完成各项记录的查询,可按多种类型查询,能维护用户权限,并能记录用户的操作。
4、能够统计用户调用各类信息的数据量,允许用户进行信息反馈。
5、人性化的设计：程序界面美观、简洁。从使用者的角度出发,进行设计、最大限度地为用户操作提供便利。

（四）系统设计思想
    数据库管理系统主要是完成对各类信息的录入、查询、分类、更新等管理,让用户了解系统的信息存储情况,对用户反馈回来的信息请求进行汇总、分析和共享。同时,本系统还要维护用户权限,这样系统必须维护用户资料数据表,管理用户ID、密码和用户权限类型。系统还要能够记录和查询用户的每一个操作,就应该再维护一个记录用户操作的数据表,记录用户ID、所进行的操作类型,以及该操作的具体时间等,并对用户调用每条信息的数据量进行统计。

（五）系统结构设计



（六）系统的建立
    建议行业主管部门在一个行政区域内设立一个总数据库体系,下面再设立子系统,从宏观和微观两个方面进行信息汇总,估价机构可以随时调用数据。例如：A市某估价机构采用市场法做一项B小区C座D室的估价业务,那么,该机构就可以从数据库查询到B小区的区位状况、建成年代、规模,查询到该单元是否存在他项权利状况,并能得到“同区域、同用途、同规模、同结构、同档次、同权利性质”、三个以上的成交案例,结合估价人员对该项目的现场查看,详细地分析,准确地预测,对项目进行精准地测算、最终完成项目。这样完成一项估价业务,省去了找数据、编数据的时间,还让估价人员和机构自己很踏实。
    多方联动的动态房地产估价数据库体系可以是由一个专业团队维护,也可以由相关的专业人员兼职维护,他们应当了解和汇总估价机构的“所需”,并能够及时反馈信息。



四、结束语
    目前,各地区均以建立起房地产估价总复核人制度,《房地产估价报告评审标准》也即将实施,这表明,主管机构对行业的管理将更加深入、全面和严格。
    为了让估价人员实现“良心估价、用心估价、开心估价”,希望行业主管部门借加强监管之际,为估价机构提供更加强大的支持,及时协调各方力量,建立起多方联动的动态房地产估价数据库体系,让估价机构更好地发挥出专业中介机构的作用,令行业中涌现出更多的优秀人才,成为行业“领军人”。
    同时,笔者所提出的动态房地产估价数据库体系是参照数据库的模式建立的,其可行性和专业性还要请行业专家进行指正,在实际操作过程中仍需要不断完善和改进。